Mietrecht – Leihkosten für Rauchwarnmelder in der Betriebskostenabrechnung unzulässig
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 11. Mai 2022 (VIII ZR 379/20) entschieden, dass Kosten, die durch das Mieten von Rauchwarnmeldern entstehen, nicht umlagefähig sind. Diese Kosten sind keine Betriebskosten im Sinne von §2 Nr.17 BetrKV, sondern sie sind dem Erwerb, in diesem Fall also den Anschaffungskosten, gleichzusetzen.
Vorausgegangen war ein Rechtsstreit, in dessen Verlauf ein Mieter die regelmäßig in den Mietnebenkosten aufgeführten Leihkosten angebrachter Rauchwarnmelder, die sein Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorgaben in der genutzten Mietwohnung installieren ließ, als unzulässig ansah.
Karlsruhe stellt hierzu fest, dass nicht umlagefähige Kosten, die durch eine einmalige Anschaffung anfallen, nicht durch das Ausleihen/Mieten, einer solchen Sache umgangen werden können. Einmalige Anschaffungskosten von Rauchwarnmeldern, durch mieten dieser und somit die anfallenden regelmäßigen Kosten als umlagefähige Betriebskosten zu deklarieren, ist nicht zulässig.
Anmieten von Rauchwarnmeldern sind „verkappte Anschaffungskosten“
Karlsruhe bezeichnet im vorliegendem Fall das Anmieten der Rauchwarnmelder und die dann in den Nebenkosten aufgeführten Leihkosten letztendlich als „verkappte Anschaffungskosten“.
Zusammengefasst: Einmalige Anschaffungskosten wie eine Beleuchtungsanlage vor einer Haustüre oder wie in diesem Fall der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchwarnmelder gehen zu Lasten des Vermieters. Solche durch einmalige Anschaffung anfallenden Kosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
(Einmalige Anschaffung = keine regelmäßig anfallenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) = nicht umlagefähig = hat nichts auf der Nebenkostenabrechnung zu suchen).
Nebenkostenabrechnung stets prüfen
Jetzt muss man bei dieser Entscheidung etwas aufs Detail achten. Denn hier hat der BGH entschieden, dass Kosten, die durch das Mieten von Rauchwarnmeldern entstehen, den einmaligen Anschaffungskosten gleichzusetzen sind und somit nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Inwieweit so etwas später im Rahmen einer möglichen Mieterhöhung der Kaltmiete (Modernisierung?) berücksichtigt werden könnte, steht jedoch auf einem ganz anderen Blatt.
Falls Ihnen mögliche Ungereimtheiten in Ihrer Nebenkostenabrechnung auffallen und/oder etwas unklar ist, sollten Sie diese immer zeitnah beanstanden.
Auch haben Sie immer die Möglichkeit, Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Fachmann prüfen zu lassen.
Rauchwarnmelder Wartungspflicht
Zusätzlich gilt es zu beachten, dass es sich im zuvor besprochenen Urteil um die Anschaffung vorgeschriebener Rauchwarnmelder ging und nicht um anfallende Wartungskosten dieser Geräte.
Denn Rauchwarnmelder unterliegen vorgegebenen Wartungsintervallen, die in der Regel vom jeweiligen Hersteller definiert und zusätzlich auch in der DIN 14676 geregelt sind. Das bedeutet, dass eine Wartung/Überprüfung mindestens alle 12 Monate zu erfolgen hat.
Und bei solchen durchgeführten Überprüfungs- bzw. Wartungstätigkeiten könnte (!?) es sich um regelmäßig anfallende Betriebskosten handeln.
Ich hoffe, Ihnen ist das in Klammern gesetzte Ausrufe- sowie Fragezeichen im vorherigen Satz aufgefallen.
Denn die Wartungspflicht von Rauchwarnmeldern ist in den sechzehn Bundesländern unterschiedlich geregelt. Unterfranken gehört bekanntlich zum Freistaat Bayern. In Bayern besteht seit dem 1. Januar 2018 die Pflicht, dass in Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren (über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) ein funktionstüchtiger Rauchwarnmelder angebracht sein muss. Und in Bayern obliegt die Wartung eines Rauchwarnmelders (falls dies nicht explizit anders, beispielsweise im Mietvertrag, geregelt ist) dem Mieter. Richtig gelesen! Falls Sie Mieter sind, liegt die Wartungspflicht erst einmal bei Ihnen!
Hand aufs Herz – Wurden Sie bei der Montage der Rauchmelder eingewiesen? Wurde Ihnen fachkompetent erklärt, wie eine Wartung durchzuführen ist? Ansonsten macht es Sinn, die ausgehändigte Anleitung der montierten Rauchwarnmelder zur Hand zu nehmen und einmal nachzuschauen, welche Wartungsintervalle eigentlich vorgesehen sind und was hierbei genau zu tun ist.
Letztendlich handelt es sich bei diesen kleinen Helfern wirklich um Dinge, die zwar bei Fehlalarmen ungeheuer nervig sein könnten, aber im Fall der Fälle können diese wirklich Leben retten.
Das gesamte Urteil können Sie direkt hier beim Internetauftritt des BGH nachlesen:
VIII ZR 379/20
Mehr Informationen zur DIN 14676 finden Sie direkt hier in der Wikipedia:
DIN 14676
Mehr zum Thema Rauchmelderpflicht in Bayern finden Sie beim Forum Brandrauchprävention e.V.:
Rauchmelderpflicht in Bayern
Weitere Informationen zum Thema Betriebskostenabrechnung / Nebenkosten finden Sie hier:
Betriebskostenabrechnung / Nebenkosten immer genau prüfen
Mietrecht – Position „Hausstrom“ in der Betriebskostenabrechnung intransparent und unzulässig
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