Mietschulden – Nachzahlung kann fristlose Kündigung verhindern

Erschienen am: 14. Januar 2022

Frank Barthel Fachanwalt Kitzingen Ist ein Mieter mit zwei vollen Monatsmieten im Rückstand, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Es ist hierbei egal, ob zwei volle Monatsmieten nicht bezahlt wurden oder ob sich der entsprechende Betrag über einem längeren Zeitraum angehäuft hat. Zuvor muss jedoch eine Abmahnung seitens des Vermieters ausgesprochen werden. Diese kann mündlich oder schriftlich erfolgen.
Hat der Vermieter aufgrund des Rückstands fristlos gekündigt, kann im Normalfall durch eine Begleichung der Schulden die fristlose Kündigung verhindert werden. Allerdings darf das nicht schon einmal in den 24 Monaten zuvor der Fall gewesen sein.
Da häufig neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, können Betroffene schnell vor dem Problem stehen, dass zwar mit Begleichung der bisherigen Mietschulden die fristlose Kündigung verhindert werden kann, aber die ordentliche Kündigung bestehen bleibt.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 13.10.2021, Az.: VIII ZR 91/20, folgendes entschieden:
„Ein innerhalb der Schonfrist des §569 Abs.3 Nr.2 Satz1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf §543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf §573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung“.

Im vorliegenden Fall konnte ein Mieter die fristlose Kündigung seiner Wohnung durch Nachzahlung der ausstehenden Mietschulden verhindern. Die zeitgleich ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb jedoch bestehen.

Deswegen: Sollte es vorkommen, dass Sie Ihre Miete nicht rechtzeitig bezahlen können, macht es wirklich Sinn, rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Bedenken Sie, dass ein Gespräch immer ergiebiger sein kann, als nur ein Schreiben zu verfassen. Denn blanker Text wird immer unterschiedlich wahrgenommen. Auch wenn es unangenehm ist, – schieben Sie lieber einmal falschen Stolz auf Seite und springen Sie über Ihren eigenen Schatten, anstatt letztendlich möglicherweise auf der Straße zu stehen.

Die vollständige Entscheidung finden Sie direkt hier beim allgemeinen Internetangebot des BGH:
BGH – Urteil des VIII. Zivilsenats vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 –

Bitte beachten Sie, dass der BGH (Bundesgerichtshof) kürzlich in seinem Urteil vom 8.12.2021 (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20) festgestellt hat, dass ein Rückstand also ausstehender Mietzins schon nicht mehr unerheblich ist, wenn er die geschuldete Miete um einen Monatsbetrag übersteigt.
Im zuvor genanntem Urteil ging es darum, dass eine Mieterin von der Bruttomiete über 704 Euro im Januar 2018 den Betrag von 135 Euro schuldig blieb (was 19 Prozent der Monatsmiete entspricht). Im Folgemonat Februar 2018 entrichtete die Mieterin gar keine Miete.
Der Bundesgerichtshof gab aufgrund dessen einer Räumungsklage statt da ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 BGB vorlag. Die Mieterin war mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Anteil in Verzug.
Auch wurde festgestellt, dass eine gesonderte Bewertung der Höhe einzelner monatlicher Rückstände im Verhältnis zu einer vollständigen Monatsmiete nicht vom Gesetz vorgesehen ist. Deswegen kommt es nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zu einer Monatsmiete nicht unerheblich ist.

Das Urteil können Sie direkt hier beim Internetangebot des BGH nachlesen:
BGH, Urteil vom 8. Dezember 2021 -VIII ZR 32/20 –

Frank Barthel, Fachanwalt für Strafrecht, Kitzingen
Rechtsgebiete: Strafverteidigungen | Mietrecht | Arbeitsrecht | Allgemeines Zivilrecht

Mietschulden – Nachzahlung kann fristlose Kündigung verhindern

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